lepestriny (lepestriny) wrote,
lepestriny
lepestriny

Category:

Реновация уже вызвала падение цен на квартиры, а это снижает и размер денежной компенсации..

Сейчас в списке домов, вошедших в перечень голосования для включения в программу реновации, 4,6 тыс. зданий. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин недавно заявил, что для их расселения потребуется построить около 15 млн кв. м жилья. Только эта цифра увеличит текущий общий объем жилого фонда Москвы, составляющий 236 млн кв. м, на 6,4%.

Ситуация без особого профита
"Ничего практически не продается. Потенциальные покупатели перестали интересоваться хрущевками после того, как пошла отрицательная реакция части москвичей на объявленную столичными властями программу по реновации",— так описывает ситуацию на рынке вторичного жилья, коммерческий директор "Миэль-новостройки" Анна Шишкина. В ряде случаев сделки по покупке квартир в хрущевках сорвались накануне подписания договора, подтверждают в "Инком-недвижимости".

Если в рамках программы переселения, инициированной бывшим мэром Юрием Лужковым, покупатели приобретали квартиры в сносимых домах, рассчитывая получить новое жилье с улучшенной планировкой и возможностью продать его дороже, в нынешней ситуации это почти невозможно. Если человеку и удастся продать новое жилье, то особого профита он от этого не получит, говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Михаил Куликов. Похожее мнение у главы аналитического центра ЦИАН Алексея Попова: "Предыдущая программа предполагала переселение в новое жилье по социальным нормам (18 кв. м на зарегистрированного), это стимулировало инвестиционный интерес, но сейчас покупатели скептически относятся к предоставлению равнозначной квартиры для переселения".

В результате снижения спроса упали и цены. Анна Шишкина считает, что стоимость недвижимости в пятиэтажках снизилась на 15-20%. Господин Попов согласен, что шансов выгодно реализовать свое жилье у собственников квартир в пятиэтажках немного: это жилье продается по средней цене 151,1 тыс. руб. за 1 кв. м, на 18-20% ниже среднего показателя по Москве...




По подсчетам "Инком-недвижимости", с января по апрель 2017 года больше всего — на 61,5% — цены в хрущевках упали в Бутырском районе на северо-востоке Москвы, далее идет Южное Бутово на юго-западе города (минус 55,6%) и Западное Дегунино на севере столицы (минус 51,4%).

По подсчетам "Бест-новостроя", общий объем московского рынка квартир в пятиэтажках (с учетом выставленного на продажу жилья) превышает 32 млрд руб. "Реновация, по сути, может серьезно подкосить этот рынок",— добавляет госпожа Шишкина.

Зато снижение цен на вторичном рынке может сыграть на руку властям. Если в окончательной версии закона о реновации сохранится пункт о денежной компенсации для переселенцев, которые не захотят переезжать в предоставленное чиновниками жилье, то размер возмещения окажется ниже.


Падение по кругу
Но падение цен и спроса может коснуться не только жилья, определенного под снос. Алексей Попов подсчитал, что сейчас в Москве существуют 600-800 домов, находящихся в центре кварталов сносимых пятиэтажек, но не попавших в предварительный перечень реновации. "В основном это панельные и блочные башни, построенные в 1970-х годах, большая часть из которых сконцентрирована в Измайлово, Зюзино, Перово и Кузьминках: по своим потребительским свойствам они не так сильно отличаются от пятиэтажек",— объясняет он. Господин Попов предполагает, что соседство со строительными площадками в течение двух с половиной — четырех лет, необходимых для строительства новых домов, снизит стоимость этой недвижимости на 10-12%.

Руководитель департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Левкин о том, чего власти города ждут от программы реновации.
Михаил Куликов тоже прогнозирует снижение цен на 10% на недвижимость в соседних со сносимыми пятиэтажками домах, учитывая при этом не только время стройки, но и последующие проблемы. "Квартир в новых домах станет в среднем втрое больше, а значит, будет в три раза больше людей, машин, увеличится нагрузка на социальную инфраструктуру",— рассуждает он. Но такой позиции придерживаются не все консультанты. Анна Шишкина считает, что новых покупателей, напротив, может привлечь перспектива обновления инфраструктуры в районе.

При этом, по мнению господина Куликова, квартиры в пятиэтажках и до объявления реновации имели особую целевую аудиторию, которая была готова селиться в некомфортном, низкокачественном жилье, поскольку в приоритете низкая цена сделки. Эту ситуацию господин Куликов называет дополнительным фактором снижения цен на жилье в этих районах примерно на 10%.

Но Анна Шишкина призывает не обобщать портрет покупателя квартиры в пятиэтажке. "В программу реновации попали очень разные районы, где формировали спрос очень разные клиенты: например, довольно депрессивная Капотня фактически не попала в программу реновации, а многие дома в благоприятных зеленых районах сносятся",— объясняет она.

Новостройки на очереди
Программа реновации затронет и первичный рынок: резкий рост объемов ввода в отдельно взятых районах в любом случае кардинально изменит цены на расположенные здесь новостройки. Анна Шишкина подсчитала: если речь пойдет о вводе 2,5 млн кв. м в год, то цены в некоторых районах упадут еще на 15-20%. "Этот эффект мы заметим через три--пять лет, к этому моменту заявленные сегодня проекты уже пройдут активный пик продаж, вопрос встанет лишь о целесообразности новых",— поясняет она.

Госпожа Шишкина предполагает, что в дальнейшем возможное падение серьезно скорректирует стратегию работы девелоперов. "Многие из них и сейчас работают с низкой маржинальностью из-за резкого роста объема предложения, дальнейшее снижение цен вряд ли стимулирует их планировать крупные проекты",— добавляет она. По оценкам компании "Миэль", сейчас средневзвешенная стоимость предложения на первичном рынке составляет 196,7 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом себестоимость строительства в Москве без учета затрат на землю, дополнительную инфраструктуру и отделку в MR Group оценивают в 55-70 тыс. руб. за 1 кв. м.


Директор архитектурной школы МАРШ Никита Токарев о том, как программа реновации повлияет на московский рынок
Девелоперы, опрошенные "Ъ", пока не ждут, что программа реновации существенно повлияет на рынок первичного жилья в Москве, и ни одна из ответивших компаний не планирует менять планы по развитию, темпы и объемы застройки. "Программа еще не принята. Не зная ее условий, оценивать возможное влияние на рынок сейчас сложно",— сообщили в пресс-службе группы ПИК. Сейчас рынок никак не изменился, отмечает глава ФСК "Лидер" Владимир Воронин, когда станут известны детали программы и будет отлажен механизм ее реализации, может измениться спрос на жилье в новостройках. "Жители пятиэтажек среди тех, кто в первых рядах покупает жилье в новостройках. На фоне прозвучавших заявлений, часть из них может отложить покупку",— не исключает господин Воронин, добавляя, что не ждет серьезного падения спроса, так как текущий этап обновления жилого фонда займет не менее десяти лет и многие будут решать жилищные проблемы исходя из жизненной ситуации и финансовых возможностей.

Директор по работе с инвесторами группы ЛСР Юрий Ильин, наоборот, уверен, что усилия города по реновации районов подстегнут спрос, так как на перестраиваемых территориях появятся жилые комплексы с новой социальной инфраструктурой, коммерческой недвижимостью, парковками и прочими атрибутами современного комфортного жилья. По его словам, застройщикам соседних районов, где будет проходить реновация, возможно, придется снижать стоимость квартир, чтобы удержать спрос. "Но существенное падение цен на недвижимость маловероятно, скорее наоборот — рост в пределах инфляции",— уточняет господин Ильин.

Сомнительные излишки
По мнению гендиректора ГК МИЦ Даромира Обуханича, влияние программы может быть более существенным, если объем нового предложения окажется выше годового прироста. "Если объемы строительства по программе реновации будут ниже среднегодового объема предложения, это едва ли существенно изменит цены, структуру предложения или спрос",— считает он.

Руководитель управления аналитики и оценки ГК А101 Дмитрий Цветов говорит, что в течение двух-трех лет, пока программа будет раскручиваться, рынок не почувствует изменений. Он подсчитал, что если годовой бюджет на строительство составит 100 млрд руб., то при себестоимости строительно-монтажных работ и отделки из расчета 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м можно будет строить 1,7-2 млн кв. м в год. "Это сопоставимо с появлением на рынке крупного игрока",— отмечает господин Цветов. Например, когда основной акционер группы ПИК Сергей Гордеев в конце 2016 года объявлял о приобретении "Мортона", он рассчитывал, что объединенная компания будет ежегодно продавать 1,8 млн кв. м. "В домах, строящихся под переселение, может оставаться 10-20% излишков, которые перейдут очередникам или на открытый рынок,— продолжает Дмитрий Цветов.— То есть прирост предложения на первичном рынке за счет этих домов составит около 100-300 тыс. кв. м в год, или 5-10%".

По словам эксперта, текущий объем предложения жилья в столичных новостройках — 2,5 млн кв. м. Два года назад этот показатель составлял 1,2-1,5 млн кв. м. "Подобный рост привел к увеличению спроса в два раза. В 2015 году было 19 тыс. зарегистрированных договоров долевого участия, в 2016 году — 35 тыс.",— привел пример господин Цветов, уточнив, что потенциальный прирост предложения за счет реновации рынок легко поглотит. "Если город не выйдет на рынок с большим объемом квадратных метров по нерыночным ценам, то существенной коррекции цен и объемов продаж на рынке не будет. Если за счет программы переселения будут появляться площадки под коммерческую застройку, то девелоперы в любом случае не будут строить больше, чем рынок сможет поглотить",— подытожил эксперт.

Определенный эффект реновация может оказать и на застройщиков Подмосковья. Директор по развитию ГК "Гранель" Андрей Цвет рассуждает: спрос на новостройки в регионе может снизиться на 5-7% за счет людей, отказавшихся от идеи переехать из пятиэтажки в область в ожидании сноса своего дома. Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-tet Юлия Сапор предполагает, что запланированная реновация может стимулировать выход на рынок новых проектов в краткосрочной перспективе. "Принятие решения о запуске проекта может быть ускорено: например, девелопер может решить, что в данном районе и с данным проектом возможно выйти сейчас на реализацию и завершить продажу за три года, тем самым успеть до начала реализации квартир в проектах, которые будут возводиться на местах снесенных домов",— поясняет она. Но госпожа Сапор не исключает, что процесс может быть обратным: некоторые девелоперы решат продать участки, отказавшись от реализации проектов в отдельных районах.


https://www.kommersant.ru/doc/3307168

Любопытно, что двухходовая операция по вытаскиванию застройщиков из долгов снизила цены на их продукт. Что в условиях имеющегося переизбытка предложения некритично, но в дальнейшем снизит интерес банков к девелоперскому бизнесу.

Самое важное в этой программе - "федеральный бюджет не даст ни копейки". Т.е. государство более не собирается выполнять обязательства перед очередниками?
Начался подкоп и под госбюджетное расселение из ветхих и аварийных домов:

... "Проект закона о постоянном механизме расселения аварийного жилья появится к 2019 году. Сейчас только начало дискуссии, но наработки есть. Создана рабочая группа с нашим участием. К 1 июля 2018 года мы должны будем завершить эту работу", — говорил он.

По данным Минстроя, к постоянно действующим механизмам расселения аварийного жилья относятся предоставление новых квартир гражданам, ориентация на привлечение внебюджетных инвестиций, а также включение программ по расселению в комплексное развитие территорий.

На совместном заседании Госсовета и комиссии по мониторингу достижения целевых показателей социально-экономического развития страны В.Путин поручил правительству совместно с регионами выработать постоянно действующие механизмы расселения аварийного жилого фонда и запустить их с 1 января 2019 года. На переходный период глава государства предложил продлить работу Фонда ЖКХ.

Федеральная программа расселения аварийного жилья работает с 2008 года. С 1 января 2014 года по сентябрь этого года в рамках программы должно быть расселено более 11 млн кв.м жилья, признанного аварийным до 2012 года. За все время работы программы в стране было переселено более 860 тыс. человек (13 млн кв.м).​..
http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/81904
Tags: #реновация, выживание
Subscribe

  • Все за руль!

  • 23 июня в России 2021

    Россия 5368513 +17594 130895 +548 ... Москва 1307243. +6534 21686. +88 ⚡В России выявлено 17 594 случая коронавируса За последние сутки в России…

  • Оптимизировали

    Очередь на пригородные автобусы у м. Парк Победы на Минское шоссе. Можайск, Верея - раз в час. Надо утром и вечером вдвое чаще. И только большой…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 5 comments